●　有关投资类房产 ●　有关贷款 ●　有关税收 ●　一般公寓房投资 ●　其他疑问 ——————————————————————————– 有关投资类房产 ——————————————————————————– Q   满室是什么意思，满室利润和满室年收是怎么计算出来的呢 ？ A    满室 是指该楼中的所有可出租的部分均已租出，所有房间都有定期租金收入的良好状态。 满室利润 满室年收（所有房间全年的租金总和） / 不动产价格 例如 不動産価格： 8 亿日元（含消费税）     满室利润： 12.37 %      满室年收： 98，921，940日元 该房产的情况就是 98，921，940日元 / 8 亿日元 = 12.365 % ——————————————————————————– 有关贷款 ——————————————————————————– Q … Continue reading →

点击进入高檔公寓项目介绍页面 –>               时下，来自中国大陆、香港、台湾等地的经济富裕阶层人士在东京都心购买高档公寓将占尽“天时”与“地利”。        一说起麻布、赤坂、银座等地的高档公寓，马上跃入脑海的字眼就是“昂贵”。但持续20年的经济紧缩已使日本的地价不断下挫，日本三大城市与邻近区域的地价同样下跌，东京区域地价下跌9.7%，大阪区域下跌8.3%，名古屋区域下跌7.6%。单单东京的房价在2009年就下跌了11.3%。东京银座商业区核心地段地价居日本全国之冠，为每平方米3820万日元，2009年下跌26%，跌幅为16年来最大。周围邻国经济迅猛发展，这也使得日本的房价相对而言已经不再高不可攀了。根据“中国房地产研究报告”的数据和叙述，我们不难发现，目前北京、上海等一线城市的房价，已经与国际一线城市的房价持平。因此，现在正是在东京购屋置房的绝好时机。         再说“地利”：东京东接太平洋，是典型的海洋性气候，冬暖夏凉，气候宜人，更何况Housing Japan所营销的高档公寓房处于核心地段，许多围绕着皇居向著名的港区次第展开。皇居树木茂盛，宛如东京肺叶，使得周边地区空气新鲜；护城河蜿蜒流过，景色秀丽。如能在此附近拥有高档公寓房，每天闻新鲜空气，仰视蓝天白云，俯瞰潺潺清流，对健身怡情，延年益寿不啻为最佳选择。众所周知，由于精心设计，精心施工，日本的高档公寓房质量可靠，针对日本多地震的地理特性，全部高层公寓均具备抗特大地震性能。考虑到与入住者的身份与需求相匹配，公寓内部公共设施豪华齐全。以麻布十番Park Court为例，空中休息厅，屋顶观景台，健身房，前台接待，空中花园，宴会厅等一应俱全。每一单元的内部配备洗碗机，地暖，垃圾粉碎处理器等家用设备。整幢公寓有24小时警备服务。超一流软硬件设施和细致入微的日式管理，使北京、上海、台北、香港地区同等档次的公寓型房产很难与之相提并论。         众所周知，影响房价的一个主要因素取决于物业至最近火车或地铁车站的距离。一项研究表明：在东京地区，当住所到车站的步行时间在10分钟以内时，公寓房的价格就会出现上涨。当步行时间不超过5分钟时，房价又会上涨，因为此时多数人会自己放弃开车而步行出门搭乘公共交通。山手线环线以皇居为中心，连接新宿，池袋，上野，品川，涩谷等繁华商业区，是东京的黄金地段，著名百货店云集，金融机构、形形色色的餐饮酒肆及名人名店邻次节比。Housing  Japan主要提供东京山手线环线内的高档公寓房。举例来说，通过Housing  Japan花1亿2千万日元，可以在六本木买到70-100m²套间，建筑年份: 2010 年，交通: 大江户线“六本木”站 步行3分钟；千代田线“乃木坂”站 步行5分钟，至东京火车站只需14分钟。公寓配有大面积的落地窗，现代感十足，同时又与自然环境相连。开阔的空间和明亮的主色调，提供了足够的活动空间和想象空间，尽显豪华，舒适的气派，吸引许多客户近悦远来。 点击进入高檔公寓项目介绍页面 –>

点击进入具体物件介绍页面 –>         日本房地产市场价格在连续十余年下跌后，近年来出现回升迹象，吸引不少境外亚洲投资者，尤其是来自中国，台湾，香港等地的买家前往购置房地产。东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力，年度净收入和资产价格比为5%至15%，这一数字在香港仅为不到3%。这一趋势从2010年变得明显，今年更呈加速迹象。Housing Japan 在东京进行房地产买卖已有十年之久，最近与亚洲投资者就东京市中心地区的高档房产达成了多笔交易，足以证明此种趋势绝非虚言。         我们认为，境外亚洲投资者购买位于东京闹市地区的投资用不动产有以下几点好处：        首先，投资房地产除了等待升值，出租后的租金收入也是投资的主要目的之一。以整栋商业楼出售的“芝大卫大楼”为例： 该大楼地处市中心的港区，土地面積：178.82 ㎡，建筑物面積：626.66 ㎡，土地所有权永久归投资者拥有，售价3.1亿日元。该大楼售出时，所有房屋已全部出租，毛利达10%以上,不考虑物件升值因素,单靠租赁收入,可望在10-15年内收回投资成本。东京繁华地区交通网四通八达，购物，商务，生活无不便利，对入住者来说，无论写字楼还是商住两用均为适宜。因此，稳定的租金收入有助于投资者回收资金。        其次，日本土地资源有限，几乎所有的商品日本人都能制造出来，唯有土地，除了用天价填海造地，否则是一分一寸也造不出来的。在经济逐步回暖之际，有限的土地资源出现了领涨的苗头。亚洲投资者在日本可能意在长线投资，这股潮流今年将持续。随着中国经济快速增长，日益庞大的中国富有阶层拥有可支配财富加速积累，投资房地产交易的愿望和可能性得以增强。在日本购买土地，无论投资者持有何种国籍，均可一次性获得永久土地所有权，但是在中国，同样花钱购买，只能获得七十年的土地使用权。从长远的视点来看，在日本置地买房，要比在中国投资不动产要可靠实惠得多，是不言而喻的。        再有一点，就是“投资”， “经营”， “居住”， “签证” 都不误 ！ 在日本开设投资公司，获取长期投资经营签证   最初为一年。只要公司保持获益，之后为每1-3年更新一次。5年后可申请入籍，10后可申请永住（绿卡）。 基本设立条件：注册资本金40万人民币。公司开设及签证费用大约为7万人民币。 收益型房产可以保持长期稳定的收入，不但公司获益稳定，10到20年收回成本也大有可能。 复杂的房产管理工作，可由我们或外包的专业管理公司完成。 外国人在日购房享受国民同等待遇，方方面面都显示出日本政府的积极态度。只要有具体的业务，基本保持盈利，并按时交纳相关税收，外国人在日本设立公司并获取长期投资经营签证并非难事。（根据所选物件及个人情况不同，签证结果由入管局最终审查决定。） 点击进入具体物件介绍页面 –>

这是一个大部分投资者都很关心的问题。由于日本目前还未开放房产投资移民方面的政策，原则上房地产投资与签证没有直接关系。随着赴日旅游及短期商务签证要求的放宽，目前到日本“转转”已经不是什么大问题了。只是要想获得长期的签证，确实还是有一定的难度。 就目前日本房地产投资者的具体操作案例而言，主要可以分为以下几种情况来处理。 1，只考虑投资日本房地产可能获得的高额回报（5% – 15%），不考虑在日本长期居住。  选定投资房源  办理观光或是短期商务签证，赴日考察并办理购房手续  以银行汇款方式收取租金 * 购房所需的初期费用为房价的5-6%。 * 若没有赴日考察的打算，也可以委托中介公司办理购房手续。 2，为了获得长期签证，投资日本房地产。 由于政策因素，目前还没有成功案例。也有通过多次商务签证频繁来日的情况，但需要日方提供相应的商务邀请证明，具体操作时仍有不确定性。 但因为看好日本房产的高质量及优良地区房产可永久性拥有的保值意义，购房后仅利用现行的短期签证来日本小住的投资者以越来越多。毕竟大家还是认为签证限制会越来少，甚至部分开放，做到3个月内免签，也并非绝不可能。 3，确确实实想在日本长期居住，又考虑投资日本房地产可能获得的高额回报（5% – 15%）。 目前在日本开设房地产投资公司，投资“收益型”房地产，以经营者身份获取长期投资签证是一种较为普遍的做法。  赴日开设公司  购入投资房源  办理投资签证 * 一般为整栋多户，现状出租中的住宅楼或办公楼 等。售价有1，2千万人民币的小型房产，也有几亿人民币的大型项目。收益型房产可以保持长期稳定的收入，不但公司获益稳定，10到20年收回成本也大有可能。 * 签证最初为一年。只要公司保持获益，之后为每1-3年更新一次。5年后可申请入籍，10后可申请永住（绿卡）。 * 基本设立条件：注册资本金40万人民币。可以不雇用员工。公司开设及签证费用大约为7万人民币，由专业机构代理办理。 * 公司的业务是投资后收取回报。复杂的房产管理工作，可由外包的专业管理公司完成。 详情请参阅  “日本房产投资签证” ————————————————————————————– … Continue reading →

购房手续（PDF）下载

在日本购买不动产，大多数的费用都是基于“固定资产评价证明书”来进行计算的。 该文件由政府部门每年4月更新，可通过不动产所在地的管理部门取得。 不动产购入的相关税收 固定资产税（每年） 土地：固定资产（土地）评价额 x 0.014 (1.4/100) 建筑物：固定资产（建筑物）评价额 x 0.014 (1.4/100) 都市计画税（每年） 土地： 固定资产（土地）评价额 x 0.003 (0.3/100) x 0.5 (1/2) 建筑物：固定资产（建筑物）评价额 x 0.003 (0.3/100) x 0.5 (1/2) 取得税 土地： 固定资产（土地）评价额 x 0.5 (1/2) x 0.03 (3%) 建筑物： 固定资产（建筑物）评价额 x 0.03 (3%) 登录证税 … Continue reading →

提供房产贷款的相关银行 以下是日本各大主要银行及驻日海外银行的放贷要求，仅供参考。 各种要求也会随时相应变化，具体情况请来电或是通过邮件咨询。本公司提供全程中文服务。（电话：+81 3 6406-8830 电子邮件： info@housingjapan.com） 花旗银行日本分行（Citibank Japan） 日语官方网站 要求： • 日本国籍 • 永住签证 • 放贷额：请咨询 • 最高放贷额：上限为2亿日元 • 放贷期限：上限为35年 • 贷款利率：浮动与固定两种 • 保证人：有些情况下需要提供 东京三菱UFJ（MUFJ） 日语官方网站 要求： • 日本国籍 • 永住签证 • 放贷额：请咨询 • 最高放贷额：请咨询 • 放贷期限：上限为35年 • 贷款利率：浮动与固定两种 … Continue reading →

购房贷款常见问题 如何在日本获得购房贷款？ 过去，外国人要想在日本获得购房贷款的确有一定难度。然而现在外国人在东京买房有很多方式可以获得贷款。以下，我们给您详细介绍一下。 向日本银行申请： • 申请人需有永久居住权（若非永住签证拥有者，可具体咨询）或是日本国籍的配偶。 • 全职正式社员 (非正式员工，可具体咨询) • 在日本有3年以上的工作经验，最好是在同一家公司。或者是有3年以上的自营业经历。 • 房产需是用作私人居住。 向外国银行申请： • 全职正式社员。 • 在日本有3年以上的工作经验（银行方面会考虑贷款者的海外工作经历）。 • 房产需是用作私人居住（用作商业投资时，可具体咨询）。 以下条件将不利于贷款申请： • 新进公司不到1年。 • 契约社员（短期合同工）。 • 担负着其他的还贷压力。 * 以上条件是银行方面的基本要求，但具体情况时也有变动与例外。有些例外的因素常会被考虑到，如申请者是否在大型的日本企业工作，是否已长期在日本居住，是否打算或是已经开始申请永住签证，是否有高额的收入等。但这些条件并不保证一定能获得贷款，需具体咨询。 如果我不住在日本，可以申请贷款吗？ 汇丰银行（HSBC）、澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank）和澳大利亚国家银行等可以为本国拥有该行分支机构的客户提供房地产贷款。日本的银行一般不为不在日本居住或工作的人提供贷款。 需要提供哪些资料？ 银行不同，所需要的资料也各不相同，但一般都会要求提供以下资料： • 拥有永住签证者：最近3年的源泉征收票 / 确定申告书 • 自营业者：最近3年的确定申告书 … Continue reading →