这是一个大部分投资者都很关心的问题。由于日本目前还未开放房产投资移民方面的政策，原则上房地产投资与签证没有直接关系。随着赴日旅游及短期商务签证要求的放宽，目前到日本“转转”已经不是什么大问题了。只是要想获得长期的签证，确实还是有一定的难度。
就目前日本房地产投资者的具体操作案例而言，主要可以分为以下几种情况来处理。
1，只考虑投资日本房地产可能获得的高额回报（5% – 15%），不考虑在日本长期居住。
选定投资房源
办理观光或是短期商务签证，赴日考察并办理购房手续
以银行汇款方式收取租金
* 购房所需的初期费用为房价的5-6%。
* 若没有赴日考察的打算，也可以委托中介公司办理购房手续。
2，为了获得长期签证，投资日本房地产。
由于政策因素，目前还没有成功案例。也有通过多次商务签证频繁来日的情况，但需要日方提供相应的商务邀请证明，具体操作时仍有不确定性。
但因为看好日本房产的高质量及优良地区房产可永久性拥有的保值意义，购房后仅利用现行的短期签证来日本小住的投资者以越来越多。毕竟大家还是认为签证限制会越来少，甚至部分开放，做到3个月内免签，也并非绝不可能。
3，确确实实想在日本长期居住，又考虑投资日本房地产可能获得的高额回报（5% – 15%）。
目前在日本开设房地产投资公司，投资“收益型”房地产，以经营者身份获取长期投资签证是一种较为普遍的做法。
赴日开设公司
购入投资房源
办理投资签证
* 一般为整栋多户，现状出租中的住宅楼或办公楼 等。售价有1，2千万人民币的小型房产，也有几亿人民币的大型项目。收益型房产可以保持长期稳定的收入，不但公司获益稳定，10到20年收回成本也大有可能。
* 签证最初为一年。只要公司保持获益，之后为每1-3年更新一次。5年后可申请入籍，10后可申请永住（绿卡）。
* 基本设立条件：注册资本金40万人民币。可以不雇用员工。公司开设及签证费用大约为7万人民币，由专业机构代理办理。
* 公司的业务是投资后收取回报。复杂的房产管理工作，可由外包的专业管理公司完成。
详情请参阅 “日本房产投资签证”
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